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「mg真人游戏」接下来十年,按照房地产发展规律,到底选择房产还是持有现金?

2020-01-05 16:33:15   【浏览】436

摘要: 房子作为大宗资产,也作为必须品,享受到中国城市化带来的巨大需求量,供不应求的局面使房价节节攀升。房子在资产中的安全性已经得到大部分人认可。所以结果出来了,过去10年,房价上涨幅度超过货币贬值幅度为1.7%,房价跑赢通胀。本预计是依照发达国家房地产发展路径和中国国情综合评估得出。最终,接下来10年,取年均房价增幅数据5%,年均货币贬值率4%,年均现金收益3%。

「mg真人游戏」接下来十年,按照房地产发展规律,到底选择房产还是持有现金?

mg真人游戏,在过去十多二十年里,不仅是现金,包括绝大多数保值工具,在房子面前都显得黯然失色。房子作为大宗资产,也作为必须品,享受到中国城市化带来的巨大需求量,供不应求的局面使房价节节攀升。房子在资产中的安全性已经得到大部分人认可。倒是很多人悔不当初,如果早知道房价涨成这样,砸锅卖铁也得弄两套,当前人生就不会显得如此被动。我们先翻翻过去10年房价和货币贬值率(通胀)数据,两者做一个对比:

十大败家和兴业排行榜

1.房价数据:2008年,中国新建商品住房均价为2900元/平米,2018年第一季度新建商品住房均价为8200元/平米,房价上涨幅度为2.8倍,年均上涨幅度为9.2%。

2.货币贬值率:货币贬值率=(纸币发行量-流通中所需要货币量)/纸币发行量,一般常用计算方式为m2-gdp。我们取2008年-2018年数据(2018年为估算),数据显示:平均每年货币贬值率为7.5%-7.7%之间。换句话说,2018年10万元只相当于2008年45万元左右的实际购买力,货币贬值超过50%。

所以结果出来了,过去10年,房价上涨幅度超过货币贬值幅度为1.7%,房价跑赢通胀。至于现金,其5年期存款利率2008年时为3.6%,2018年时为2.75%,结果很明显,现金存款既没跑过通胀,更没跑赢房价。

历年房贷利率变化

我们知道,明天一定不会完全重复昨天的故事,那么未来又是怎样呢?根据房价发展趋势和货币增长趋势,我们对未来10年房价涨幅及货币贬值率做个预判:

1.随着城市化人口绝对数量下降至平稳状态,在较高房价基数上,房价增长幅度也会趋缓,预计8-10年内,房价年均增幅大概在5%到6%之间,更远些时候,增幅下降到2-3%,这里仅指全国平均,各城差异较大。本预计是依照发达国家房地产发展路径和中国国情综合评估得出。

2.随着经济基数越大,投资型驱动发展模式会发生转变,货币增发速度也会相应下降。过去一直保持两位数增长的m2,今年已经下降到8%左右,在接下来10年,预计会下降到5%到6%之间,2030年以后下降到2%到3%之间。同样采取 m2-gdp算法,平均每年货币贬值幅度应在4%到5%之间。

创意配图:钱荒

3.现金收益。目前没有相对可靠的投资渠道出现,各种理财产品收益不稳定,安全性也不能保障。所以,这里就参照长期存款3%来计算。

最终,接下来10年,取年均房价增幅数据5%,年均货币贬值率4%,年均现金收益3%。三者之间的关系就出来了。房价增长率>货币贬值率>现金收益。可以看出,在未来10年,房子不仅会跑赢现金,还会跑赢通胀,房子还是大家心目中理想的资产保值工具。


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